¿Qué es el DTI? 🔢
El DTI (Debt-to-Income) o relación deuda-ingreso es la forma que usan los bancos y prestamistas para medir qué parte de tus ingresos mensuales se usa para pagar deudas.
En otras palabras, es un reflejo de tu capacidad de asumir una nueva deuda sin que tus finanzas se vean demasiado comprometidas.
¿Cómo se calcula el DTI?
El DTI compara tus deudas mensuales con tu ingreso mensual bruto (antes de impuestos).
Existen dos tipos principales:
✔ Front-end DTI:
Incluye solo el pago estimado de la hipoteca, impuestos y seguro.
✔ Back-end DTI:
Incluye el pago de la hipoteca (estimado dependiendo de la propiedad que quieras) más todas tus otras deudas mensuales como:
Tarjetas de crédito
Préstamos de auto
Pagos de préstamos personales
Otros pagos fijos reportados en el crédito
El back-end DTI es el que más utilizan los prestamistas para evaluar si puedes asumir un préstamo hipotecario.
✏ Ejemplo práctico
Supongamos que tus ingresos mensuales son $4,000.
Tus deudas mensuales:
Pago estimado de hipoteca: $1,000
Auto: $300
Tarjetas: $200
Total de pagos mensuales de deudas: $1,500
Cálculo del back-end DTI: solo divides tus deudas contra tu ingreso y luego lo multiplicas por 100 para el porcentaje.
DTI= $1,500 / $4,000 = 0.375 → 37.5%
Esto significa que el 37.5% de lo que ganas cada mes se usa para pagar deudas.
🏡 ¿Por qué es tan importante?
El DTI ayuda a responder una pregunta clave para el banco:
“¿Puede esta persona pagar un nuevo préstamo hipotecario sin quedarse sin dinero cada mes?”
✅ Un DTI bajo indica que tienes espacio en tu presupuesto para asumir un préstamo.
⚠️ Un DTI alto puede hacer que el banco considere que estás muy comprometido financieramente.
📌 ¿Dónde debes mantener tu DTI?
Aunque cada tipo de préstamo tiene sus propios límites, en términos generales:
Para préstamos convencionales, muchos bancos prefieren que tu DTI no supere el 45%.
Para préstamos FHA, puede llegar incluso hasta un 55% en algunos casos.
Para préstamos VA y USDA, suele rondar entre el 41% y 50%, dependiendo de tu historial y perfil.
👉 Como buena práctica, intenta mantener tu DTI por debajo del 40%.
Cuanto más bajo, más probabilidades de aprobación y mejores condiciones.
🧩 Consejos para mejorar o mantener un buen DTI
✔ Paga deudas pequeñas o saldos de tarjetas antes de aplicar.
✔ Evita financiar compras grandes hasta que cierres el préstamo.
✔ Revisa tus ingresos reales: incluye bonos o comisiones estables que puedas demostrar.
✔ Haz un presupuesto para saber cuánto puedes pagar mensualmente sin comprometerte.
💡 Conclusión
El DTI no es solo un requisito: es una forma de cuidar tu salud financiera.
Saber cuál es tu DTI te ayuda a:
✅ Organizarte mejor
✅ Presentarte más preparado ante el banco
✅ Tener más confianza al buscar la casa que realmente puedes pagar